Antes de nada tenemos que dejar bien sentado que:<\/p>\n
Es obligatorio que el arrendador requiera al arrendatario para dar por finalizado el arrendamiento y poder recuperar el inmueble cuando llega la fecha pactada.<\/p>\n
Hay que hacer una diferenciaci\u00f3n en los casos que estemos ante un arrendamiento de vivienda o de uso distinto al de vivienda, el r\u00e9gimen ser\u00e1 distinto:<\/p>\n
La necesidad de requerimiento se recoge en el art\u00edculo 10.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos, en el que se expresa:<\/p>\n
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, una vez transcurridos como m\u00ednimo cinco a\u00f1os de duraci\u00f3n de aquel, o siete a\u00f1os si el arrendador fuese persona jur\u00eddica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelaci\u00f3n a aquella fecha en el caso del arrendador…<\/p>\n
En dicho precepto se evidencia la obligatoriedad de que el arrendador efect\u00fae un requerimiento al arrendatario para dar por finalizado el arrendamiento y para recuperar el inmueble, y ello a pesar de que venga establecido en el contrato la fecha de terminaci\u00f3n del arrendamiento, que en el caso de:<\/p>\n
el arrendatario tendr\u00e1 derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 a\u00f1os (7 si el arrendador es persona jur\u00eddica), aunque se haya pactado un plazo inferior.<\/p>\n
La duraci\u00f3n ser\u00e1 la que libremente pacten las partes.<\/p>\n
Es decir, alcanzada dicha fecha:<\/p>\n
– ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, Si el arrendador no requiere previamente (4 meses) al arrendamiento para dar por finalizado el contrato a fecha de terminaci\u00f3n del mismo, \u00e9ste se PRORROGA por un plazo de 3 a\u00f1o m\u00e1s. Si cumplida esa pr\u00f3rroga de 3 a\u00f1os las partes no manifiestan nada al respecto el contrato entra en t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n
– ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, el contrato entra en t\u00e1cita reconducci\u00f3n. Como indicamos en otro art\u00edculo, t\u00e1cita reconducci\u00f3n supone un nuevo arrendamiento por consentimiento presunto de ambas partes, no regul\u00e1ndose esta figura por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el C\u00f3digo Civil, pues no se trata de una pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento, sino de un nuevo contrato, en el que las partes consienten de forma presunta.<\/p>\n
En los arrendamientos de vivienda, el arrendador, para recuperar el inmueble deber\u00e1 requerir al arrendatario al menos con TREINTA D\u00cdAS de antelaci\u00f3n a la fecha de vencimiento su voluntad de no renovar el contrato. Esto se determina en el art\u00edculo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde dice, Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus pr\u00f3rrogas, una vez transcurridos como m\u00ednimo tres a\u00f1os de duraci\u00f3n de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar\u00e1 necesariamente durante un a\u00f1o m\u00e1s .<\/p>\n
Si llegada la finalizaci\u00f3n del contrato no se ha realizado requerimiento, el contrato se prorrogar\u00e1 necesariamente por UN A\u00d1O m\u00e1s, en las mismas condiciones existentes.<\/p>\n
Al contrato prorrogado, le seguir\u00e1 siendo de aplicaci\u00f3n el r\u00e9gimen legal y convencional al que estuviera sometido Llegada la finalizaci\u00f3n de esa pr\u00f3rroga las partes no manifiestan nada al respecto el contrato entrar\u00e1 en t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n
En todos los casos en los que el arrendador haya requerido al arrendatario su intenci\u00f3n de no renovar el contrato de arrendamiento, el contrato quedar\u00e1 extinguido y si el arrendatario no se va de la vivienda podr\u00e1 interponer un juicio de desahucio por finalizaci\u00f3n del plazo o desahucio por expiraci\u00f3n de plazo contractual.<\/p>\n
En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda la duraci\u00f3n ser\u00e1 la que libremente pacten las partes. Una vez finalizado el plazo contractual el contrato entrar\u00e1 en t\u00e1cita reconducci\u00f3n.<\/p>\n
Dicha instituci\u00f3n viene regulada en el art\u00edculo 1566 del C\u00f3digo Civil establece que Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince d\u00edas de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay t\u00e1cita reconducci\u00f3n por el tiempo que establecen los art\u00edculos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento. El plazo que va a durar esa t\u00e1cita reconducci\u00f3n, es decir, el tiempo que se le permite al inquilino seguir en la vivienda o local, va a depender de c\u00f3mo se haya fijado la renta en el anterior contrato de arrendamiento. La ley establece que para que no entre en juego la t\u00e1cita reconducci\u00f3n el arrendador deber\u00e1 efectuar un requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento. El requerimiento por parte del arrendador provoca que el contrato quede extinguido y posibilitando al arrendador la interposici\u00f3n de demanda de desahucio por finalizaci\u00f3n de plazo, si el arrendatario no se va.<\/p>\n
El plazo del requerimiento, para el caso de finalizaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga de 3 a\u00f1os, est\u00e1 establecido en el art\u00edculo 1.566 del C\u00f3digo Civil donde dice que deber\u00e1 efectuarse como m\u00e1ximo DENTRO DE LOS QUINCE DIAS SIGUIENTES a que haya terminado el plazo del contrato de arrendamiento o pr\u00f3rroga, seg\u00fan vimos m\u00e1s arriba. As\u00ed pues, la t\u00e1cita reconducci\u00f3n: Supone un nuevo contrato sobre la misma vivienda o local de negocio por consentimiento presunto de ambas partes, regul\u00e1ndose por el C\u00f3digo Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.<\/p>\n
El plazo de duraci\u00f3n de la t\u00e1cita reconducci\u00f3n depender\u00e1 de c\u00f3mo se haya establecido la renta en el contrato de arrendamiento del que trae causa El plazo para requerir se establece en el C\u00f3digo Civil en el que se indica que deber\u00e1 efectuarse como m\u00e1ximo, dentro de los 15 DIAS siguientes a que haya terminado el plazo del contrato de arrendamiento. Dicho requerimiento, como indicamos siempre desde esta p\u00e1gina ha de ser fehaciente para se tenga una constancia documental de ese requerimiento, por lo que habr\u00e1 de remitirse mediante burofax, telegrama o requerimiento notarial.<\/p>\n
Rosa Fernandez<\/p>\n
Abogada<\/p>\n