{"id":1119,"date":"2022-07-03T19:23:29","date_gmt":"2022-07-03T19:23:29","guid":{"rendered":"https:\/\/abogadassantander.com\/rosa-fernandez\/?p=1119"},"modified":"2022-07-03T19:23:29","modified_gmt":"2022-07-03T19:23:29","slug":"1119-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abogadassantander.com\/rosa-fernandez\/1119-2\/","title":{"rendered":""},"content":{"rendered":"

Venta de la vivienda alquilada<\/h1>\n

 <\/p>\n

En este art\u00edculo veremos cual es la situaci\u00f3n jur\u00eddica del arrendatario ante la venta del inmueble por parte del arrendador estando vigente el arrendamiento o ante la resoluci\u00f3n del derecho de propiedad del arrendador estando vigente el contrato.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Esta situaci\u00f3n se contempla en el art\u00edculo 14 de la Ley de arrendamientos Urbanos (aqu\u00ed trataremos la modificaci\u00f3n que tuvo este art\u00edculo por el Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019) y el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\n
<\/div>\n<\/div>\n
As\u00ed pues,<\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de marzo de 2019<\/b><\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Haremos referencia al art\u00edculo 34 de la\u00a0<\/span>Ley Hipotecaria pues el art\u00edculo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace referencia a \u00e9l en su texto, as\u00ed pues<\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
\n
El tercero que de buena fe adquiera a t\u00edtulo oneroso alg\u00fan derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser\u00e1 mantenido en su adquisici\u00f3n, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despu\u00e9s se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoc\u00eda la inexactitud del Registro.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Los adquirentes a t\u00edtulo gratuito no gozar\u00e1n de m\u00e1s protecci\u00f3n registral que la que tuviere su causante o transferente.<\/span><\/div>\n
<\/div>\n<\/blockquote>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Cuando la Ley Hipotecaria refiere el t\u00e9rmino de\u00a0\u201cbuena fe\u201d<\/b>\u00a0se hace en referencia a que:\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
a)<\/b>\u00a0El comprador adquiera una vivienda cuyo arrendamiento no est\u00e9 inscrito en el Registro de la Propiedad\u00a0<\/span><\/div>\n
b)<\/b>\u00a0El comprador no conociese que exist\u00eda tal contrato de arrendamiento sobre esa vivienda.<\/span><\/div>\n
c)<\/b>\u00a0El comprador haya adquirido la vivienda mediante precio (no a t\u00edtulo gratuito).<\/span><\/div>\n
d)<\/b>\u00a0El comprador haya comprado la vivienda a la persona que aparezca en el registro de la Propiedad como titular de la vivienda.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Estos son los elementos cuando indica la concurrencia de los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Una vez indicado esto, comencemos con la regulaci\u00f3n contenida en el art\u00edculo 14 de la Ley de Arrendamientos urbanos, sobre\u00a0<\/span><\/div>\n
<\/div>\n

Enajenaci\u00f3n de vivienda arrendada<\/span><\/h2>\n
El art\u00edculo 14. parr 1\u00ba de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/b><\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\n

El adquirente de una vivienda arrendada quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros a\u00f1os de vigencia del contrato, o siete a\u00f1os si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica, aun cuando concurran en \u00e9l los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria.<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n

\u00a0<\/span><\/div>\n
Cuando se venda una vivienda arrendada antes del quinto a\u00f1o de vigencia del contrato (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica), dicho contrato de arrendamiento mantiene su vigor hasta que dicho arrendamiento alcance los 5 a\u00f1os de duraci\u00f3n (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica), aunque sea adquirente de buena fe a t\u00edtulo oneroso de un derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparece como facultada para transmitirlo (es decir, tercero hipotecario conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria)<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
As\u00ed pues, el arrendatario tiene asegurado el contrato de arrendamiento, y por tanto permanecer en la vivienda, los primeros cinco a\u00f1os de vigencia del contrato (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica).<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Se establece como excepci\u00f3n que si las partes han pactado que la enajenaci\u00f3n extinguir\u00e1 el arrendamiento, el adquirente solo lo soportar\u00e1 durante el tiempo restante hasta los 5 primeros a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica).<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
El art\u00edculo 14. parr 2\u00ba de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/b><\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\n

Si la duraci\u00f3n pactada fuera superior a cinco a\u00f1os, o superior a siete a\u00f1os si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica, el adquirente quedar\u00e1 subrogado por la totalidad de la duraci\u00f3n pactada, salvo que concurran en \u00e9l los requisitos del art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente s\u00f3lo deber\u00e1 soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a\u00f1o del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica, reste por cumplir.<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n

\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Como norma general, en los contratos de arrendamiento en los que la duraci\u00f3n pactada sea superior a 5 a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica) adquirente quedar\u00e1 subrogado en la totalidad del plazo pactado.\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Pero se establece como excepci\u00f3n que cuando se cumpla los requisitos para la protecci\u00f3n jur\u00eddica del tercero hipotecario establecidos en el art\u00edculo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que sea adquirente de buena fe a t\u00edtulo oneroso de un derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparece como facultada para transmitirlo) en estos casos, el adquirente soportar\u00e1 el contrato de arrendamiento durante el tiempo que reste hasta los 5 a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica), y\u00a0el arrendador vendedor deber\u00e1 indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a un mes de la renta vigente por cada a\u00f1o que exceda de los primeros 5 a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica)<\/u>.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
El vigente del art\u00edculo 14 de la LAU no requiere inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros durante los primeros 5 a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica), s\u00ed lo precisa para la eficacia frente a terceros por encima de dicho plazo m\u00ednimo.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
El art\u00edculo 14. parr 3\u00ba de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/b><\/div>\n
\u00a0<\/b><\/div>\n
\n

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenaci\u00f3n de la vivienda extinguir\u00e1 el arrendamiento, el adquirente s\u00f3lo deber\u00e1 soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os si el arrendador anterior fuese persona jur\u00eddica.<\/p><\/blockquote>\n<\/div>\n

\u00a0<\/span><\/div>\n
El comprador deber\u00e1 respetar los 5 primeros a\u00f1os (7 si el arrendador es persona jur\u00eddica) del contrato de arrendamiento\u00a0 en los casos en que el arrendador y arrendatario hubieran establecido una cl\u00e1usula de finalizaci\u00f3n del contrato de arrendamiento en caso de venta de la vivienda.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
En resumen:<\/b><\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
a)<\/b>\u00a0Que el adquirente que re\u00fana los requisitos del art\u00edculo 34 LH, esto es, que sea adquirente de buena fe a t\u00edtulo oneroso de un derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparece como facultada para transmitirlo, en cuyo caso quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante 5 primeros a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica) de vigencia del contrato, y en los contratos de m\u00e1s duraci\u00f3n, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estar\u00e1 obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por a\u00f1o que falte.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
b)<\/b>\u00a0Que si el adquirente que no re\u00fane los requisitos del art\u00edculo 34 LH quedar\u00e1 subrogado por la totalidad de la duraci\u00f3n pactada.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
c)<\/b>\u00a0Que la existencia de pacto en el contrato de arrendamiento por el que la enajenaci\u00f3n de la vivienda extinguir\u00e1 el arrendamiento se le dar\u00e1 un trato similar al primer caso, esto es, quedar\u00e1 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante 5 primeros a\u00f1os (7 a\u00f1os en caso de persona jur\u00eddica) de vigencia del contrato, sin indemnizaci\u00f3n por el plazo que reste por cumplir.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
<\/div>\n
La\u00a0Disposici\u00f3n transitoria primera del Real Decreto-ley 7\/2019, de 1 de marzo,\u00a0 referente al R\u00e9gimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad la modificaci\u00f3n que aqu\u00ed se ha tratado de fecha 6 de marzo de 2019, hace referencia a\u00a0los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad continuar\u00e1n rigi\u00e9ndose por lo establecido en el r\u00e9gimen jur\u00eddico que les era de aplicaci\u00f3n<\/b>.<\/div>\n
<\/div>\n
Aunque con la posibilidad de que las partes acuerden (sin resultar contrario a la Ley) que los contratos anteriores se adapten al r\u00e9gimen jur\u00eddico establecido en el real decreto-ley.<\/span><\/div>\n
\u00a0<\/span><\/div>\n
Estas son situaciones complejas que se dan en no pocas ocasiones y que finalizan en contiendas judiciales tendentes a desahucio, por lo que como siempre desde esta p\u00e1gina recomendamos acudir a un abogado especialista en la materia concreta de que se trate.<\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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