Ocurre con frecuencia que los inquilinos busquen vivienda o local antes de entrar a vivir. Para estos casos existen herramientas jurídicas que articulan esta «espera» mientras se solucionen las trabas que puedan rodear ese alquiler deseado.
Para asegurar ambas partes sus intereses existen lo que se llama arras, señal o reserva.
Las partes deben elaborar un documento (precontrato) en el que consten las condiciones de futuro contrato de arrendamiento, el tiempo de eficacia de la señal o de la reserva así como las consecuencias jurídicas del incumplimiento por las partes,.
Los tipos de arras, señal o reserva
En dicho documento/precontrato ambas partes plasman las consecuencias jurídicas de esa «señal». Deben plasmar si las arras que entregará el inquilino son confirmatorias, penitenciales o penales.
Las arras serán confirmatoria cuando las partes nada pactan al respecto y cuando así lo pactan expresamente las partes. Cuando alguna de las partes incumple el acuerdo la parte perjudicada tiene que devolver las arras, no puede quedarse con ellas.
La parte perjudicada podrá reclamar a quien incumplió pero hay que probar los daños y perjuicios y opera el artículo 1.124 del Código civil.
Las arras son penales si las partes lo pactan así en el precontrato.
Las consecuencias jurídicas son similares a las arras confirmatorias, pero además quien se vea afectado puede quedárselas, es decir puede pedir una indemnización por daños y perjuicios ( hay que probarlos) pero además puede quedarse con las arras en estos caso:
.- Si incumple el inquilino perderá las arras entregadas y tendrá que indemnizar al propietario (siempre que pueda probar haber padecido el perjuicio).
.- Si incumple el propietario tendrá que devolver al inquilino las arras duplicadas y tendrá que indemnizar al inquilino si éste prueba haber padecido daños y perjuicios .
Las arras serán penitenciales cuando las pacten las partes en el precontrato de arrendamiento. Cuando hay incumplimiento por alguna de las partes estamos ante un desistimiento y no ante un verdadero incumplimiento. Las consecuencias jurídicas: quien se ve perjudicado no puede reclamar daños y perjuicios sino que podrá incrementar su patrimonio con esas arras. Es decir, si el propietario desiste de la firma del contrato de arrendamiento tendrá que devolverlas al inquilino por duplicada pero si es el inquilino el que desiste a la hora de firmar el contrato de arrendamiento el propietario puede quedarse con la señal. En cualquier caso opera el art. 1.454 del Código civil.
