Venta de la vivienda alquilada
En este artículo veremos cual es la situación jurídica del arrendatario ante la venta del inmueble por parte del arrendador estando vigente el arrendamiento o ante la resolución del derecho de propiedad del arrendador estando vigente el contrato.
Esta situación se contempla en el artículo 14 de la Ley de arrendamientos Urbanos (aquí trataremos la modificación que tuvo este artículo por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, con entrada en vigor el 6 de marzo de 2019) y el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Así pues,
Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de marzo de 2019
Haremos referencia al artículo 34 de la Ley Hipotecaria pues el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace referencia a él en su texto, así pues
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Cuando la Ley Hipotecaria refiere el término de “buena fe” se hace en referencia a que:
a) El comprador adquiera una vivienda cuyo arrendamiento no esté inscrito en el Registro de la Propiedad
b) El comprador no conociese que existía tal contrato de arrendamiento sobre esa vivienda.
c) El comprador haya adquirido la vivienda mediante precio (no a título gratuito).
d) El comprador haya comprado la vivienda a la persona que aparezca en el registro de la Propiedad como titular de la vivienda.
Estos son los elementos cuando indica la concurrencia de los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Una vez indicado esto, comencemos con la regulación contenida en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos urbanos, sobre
Enajenación de vivienda arrendada
El artículo 14. parr 1º de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Cuando se venda una vivienda arrendada antes del quinto año de vigencia del contrato (7 años en caso de persona jurídica), dicho contrato de arrendamiento mantiene su vigor hasta que dicho arrendamiento alcance los 5 años de duración (7 años en caso de persona jurídica), aunque sea adquirente de buena fe a título oneroso de un derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparece como facultada para transmitirlo (es decir, tercero hipotecario conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria)
Así pues, el arrendatario tiene asegurado el contrato de arrendamiento, y por tanto permanecer en la vivienda, los primeros cinco años de vigencia del contrato (7 años en caso de persona jurídica).
Se establece como excepción que si las partes han pactado que la enajenación extinguirá el arrendamiento, el adquirente solo lo soportará durante el tiempo restante hasta los 5 primeros años (7 años en caso de persona jurídica).
El artículo 14. parr 2º de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Como norma general, en los contratos de arrendamiento en los que la duración pactada sea superior a 5 años (7 años en caso de persona jurídica) adquirente quedará subrogado en la totalidad del plazo pactado.
Pero se establece como excepción que cuando se cumpla los requisitos para la protección jurídica del tercero hipotecario establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (es decir, que sea adquirente de buena fe a título oneroso de un derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparece como facultada para transmitirlo) en estos casos, el adquirente soportará el contrato de arrendamiento durante el tiempo que reste hasta los 5 años (7 años en caso de persona jurídica), y el arrendador vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a un mes de la renta vigente por cada año que exceda de los primeros 5 años (7 años en caso de persona jurídica).
El vigente del artículo 14 de la LAU no requiere inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros durante los primeros 5 años (7 años en caso de persona jurídica), sí lo precisa para la eficacia frente a terceros por encima de dicho plazo mínimo.
El artículo 14. parr 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
El comprador deberá respetar los 5 primeros años (7 si el arrendador es persona jurídica) del contrato de arrendamiento en los casos en que el arrendador y arrendatario hubieran establecido una cláusula de finalización del contrato de arrendamiento en caso de venta de la vivienda.
En resumen:
a) Que el adquirente que reúna los requisitos del artículo 34 LH, esto es, que sea adquirente de buena fe a título oneroso de un derecho de persona que en el Registro de la Propiedad aparece como facultada para transmitirlo, en cuyo caso quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante 5 primeros años (7 años en caso de persona jurídica) de vigencia del contrato, y en los contratos de más duración, si el nuevo propietario no quiere continuar hasta el final, el arrendador estará obligado a indemnizar al arrendatario con un mes de renta por año que falte.
b) Que si el adquirente que no reúne los requisitos del artículo 34 LH quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
c) Que la existencia de pacto en el contrato de arrendamiento por el que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento se le dará un trato similar al primer caso, esto es, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante 5 primeros años (7 años en caso de persona jurídica) de vigencia del contrato, sin indemnización por el plazo que reste por cumplir.
La Disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, referente al Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad la modificación que aquí se ha tratado de fecha 6 de marzo de 2019, hace referencia a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
Aunque con la posibilidad de que las partes acuerden (sin resultar contrario a la Ley) que los contratos anteriores se adapten al régimen jurídico establecido en el real decreto-ley.
Estas son situaciones complejas que se dan en no pocas ocasiones y que finalizan en contiendas judiciales tendentes a desahucio, por lo que como siempre desde esta página recomendamos acudir a un abogado especialista en la materia concreta de que se trate.
