Regulación
Dicha cuestión se regula en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos(LAU) es la que regula el derecho de desistimiento del inquilino,
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Así pues, ¿Qué requisitos exige la Ley?
La SAP de Barcelona 1936/2019, de fecha 19 de marzo de 2019, establece en cuanto a los requisitos, que lo único que se exige en caso de desistimiento unilateral del arrendatario es:
“1.- Que se trate de un contrato de arrendamiento posterior al 6 de junio de 2013
2.- Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).
3.- Que hayan transcurrido al menos seis meses del contrato para poder ejercitar la facultad resolutoria unilateral.
4.- Que el arrendatario comunique su voluntad al arrendador con una antelación mínima de un mes al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución de forma fehaciente.
Si se cumplen los condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.”
Además, es conveniente que la comunicación se realice de forma fehaciente, por ejemplo, a un burofax, tal y como hemos tratado en artículos anteriores.
Por lo que, para los casos en los que el arrendatario quiera desistir una vez pasados los seis primeros meses, el artículo 11 determina las consecuencias para el arrendatario en cuanto a la indemnización que ha de afrontar.
¿Opera de forma automática poder exigir una indemnización transcurridos los primeros seis meses de contrato?
NO. El artículo 11 de la LAU establece:
“Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir […]”.
Por tanto, será necesario que en el contrato de arrendamiento se estipule expresamente una cláusula en la que se establezca la obligatoriedad de cumplir el tiempo pactado.
En ese supuesto, si el arrendatario decide desistir del contrato antes de que finalice el año en cuestión, deberá hacer frente a una indemnización correspondiente a una mensualidad por año que reste por cumplir o su parte proporcional.
¿Qué ocurre cuando el arrendatario quiere desistir del contrato de arrendamiento antes de cumplirse los seis primeros meses?
Esta pregunta está respondida mayoritariamente por nuestros tribunales, en cuanto que el arrendatario deberá indemnizar al dueño con el pago de las mensualidades de renta que falten hasta cumplir el periodo de seis meses.
Si el arrendatario acredita que la vivienda ha sido alquilada nuevamente durante ese periodo, solamente deberá afrontar el pago de los meses que ha estado vacía.
Si en el contrato de arrendamiento se ha previsto la indemnización por desistimiento recogida en el artículo 11 de la Ley de arrendamientos Urbanos, además deberá indemnizar al arrendador con el pago de una mensualidad por año que falte por cumplir o la parte proporcional.
JURISPRUDENCIA
SAP BARCELONA
SAP de Barcelona, de fecha 8 de junio de 2016:
“En el presente caso, resulta de lo actuado:
1º.- que el desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del plazo de seis meses legalmente previsto en el artículo 11 LAU.
2º.- que el desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del transcurso del plazo de un año de duración pactado en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento.
3º.- que el desistimiento del arrendatario no aparece debidamente justificado.
4º.- que no consta que la vivienda se haya arrendado por los demandados a un tercero con posterioridad al desistimiento del demandante, no habiendo constancia de otras circunstancias que permitan fundar la moderación de la indemnización, por el lucro cesante de los arrendadores, a consecuencia de la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, procede la indemnización prevista en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento para el caso de desistimiento anticipado del arrendatario, que prevé una indemnización para el caso de desistimiento anticipado de una cantidad equivalente a las rentas correspondientes, que se entiende del período mínimo obligatorio pactado de un año…
Por lo que, en este caso, la indemnización por el desistimiento unilateral debe comprender necesariamente:
1.- La mensualidad de marzo de 2014, por importe de 2.200 euros, por no estar legalmente autorizado el desistimiento en el artículo 11, hasta transcurridos al menos seis meses, que terminaban, en este caso, el 31 de marzo de 2014.
2.- La mitad de una mensualidad de renta, por importe de 1.100 euros (2.200: 2) por el período de duración contractual anual pactado incumplido, contado desde la terminación del período legal para el desistimiento unilateral, de abril a septiembre de 2014, en total seis meses.”
SAP DE MADRID
SAP de Madrid, de fecha 13 de junio de 2017:
“Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015.
Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.
Establece el art. 11 de la LAU , que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.”
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Rosa Fernandez
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