Los desperfectos en la vivienda de alquiler
A la celebración de un contrato de arrendamiento es importante realizar un inventario y un documento fotográfico en el que conste el estado de la vivienda para realizar la comprobación del estado de la misma al finalizar el contrato y entrega de la vivienda.
Los desperfectos en la vivienda o en su mobiliario deberá ser demostrado por el arrendador para poder ser reclamados judicialmente al arrendatario.
El arrendatario tiene la obligación de devolver la vivienda arrendada en el mismo estado que se le entregó cuando se inició el arrendamiento, para lo cual el arrendador deberá comprobar que la vivienda y su mobiliario se entrega por el arrendatario en las mismas condiciones de como se entregó.
En los supuestos en los que se comprueba la existencia de daños en la vivienda dada en arrendamiento o en el mobiliario existente en la misma, el arrendador deberá reflejar los desperfectos existentes en la vivienda o en el mobiliario al finalizar el arrendamiento en el documento de recepción de vivienda que se realiza al finalizar el arrendamiento pues para una posible reclamación de daños la carga de la prueba de la existencia de daños recae sobre el arrendador.
El artículo 217 de la Ley Enjuiciamiento Civil dispone que,
La jurisprudencia
“la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador”.
“la previa existencia de una relación contractual, una acción u omisión culposa o negligente del demandado en el cumplimiento de su obligación contractual, un daño, y la relación de causalidad entre la acción u omisión culposa y el daño que sufre el demandante”.
Así pues, cuando el arrendatario vaya a entregar la posesión del inmueble al finalizar el arrendamiento es recomendable que se revise el inmueble y el mobiliario y al final de dicha inspección se firme un documento donde conste que se devuelve la finca a satisfacción del arrendador.
Por tanto, corresponde al arrendador demostrar los daños en la vivienda o desperfectos en el mobiliario a la finalización del arrendamiento, además de que tales daños no han sido originados por un desgaste ordinario y normal, es decir, que han sido ocasionados por un mal uso imputable al arrendatario.
Nuestros tribunales de justicia en cuanto a la reclamación de daños en la vivienda o mobiliario exigen demostrar la existencia de los mismo y que no hayan sido producidos por un uso normal de los mismos, sino a causas imputables al inquilino, además de estar al caso concreto pues los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada no son reclamables.
“[…] no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada.No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños.En consecuencia, se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler.”
“Los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado.”
“a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario”.
“no tiene otra finalidad que posibilitar al arrendador la comprobación de la existencia de algún suministro pendiente de pago o desperfectos en la finca.Si ello es así, deberá comunicarlo al arrendatario para que satisfaga los impagos existentes y realice las reparaciones necesarias en la finca o abone la indemnización correspondiente. Si nada dice el arrendador, transcurrido el plazo tiene la obligación de devolver la fianza”.
