Contrato de Arrendamiento de habitación
El contrato de arrendamiento de habitación no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino a lo pactado por las
partes y al Código Civil.
Entendemos que la Ley de arrendamientos Urbanos aborda las cuestiones jurídicas que se plantean en relación al arriendo de las viviendas, por lo que si en el espíritu de la ley de Arrendamientos Urbanos hubiera estado contemplar el arriendo parcial de vivienda se hubiera contemplado alguna norma.
Como decimos, primeramente se estará a lo pactado por las partes, y en lo no regulado en dicho pacto por lo dispuesto en las normas del código civil en materia de arrendamientos.
Desahucio
Sí es de aplicación el procedimiento de desahucio por falta de pago previsto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil para los supuestos de que el arrendatario de habitación no abone el pago de la renta convenida por el uso, pudiendo el arrendador recurrir al procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta pues este procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca, con independencia de que esté regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Duración del contrato
En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de habitación se estará a lo pactado por las partes, no aplicándose lo establecido en el artículo 9 de la Ley de arrendamientos Urbanos en cuanto a permanecer en el arrendamiento hasta 5 años o 7 años si el arrendador es persona jurídica.
En los casos en los que exista discrepancia en cuanto la duración del arrendamiento de habitación, salvo que exista prueba de la duración pactada que deberá acreditar el inquilino, se entenderá que es anual, mensual o diaria dependiendo si la renta se paga por años, meses o por días.
Fianza
En cuanto a la fianza, no es obligatorio el depósito de la fianza en el organismo administrativo que corresponda, pero sí pues exigir el arrendador que el arrendatario entregue en concepto de fianza la cantidad que estime oportuna.
El Código Civil en su artículo 1255 establece:
“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”
Naturaleza Jurídica del contrato
En cuanto a la naturaleza jurídica de los contratos de arrendamiento de habitación, la SAP de Valladolid, de fecha 15 de diciembre de 2015 establece:
“Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como «aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, siendo esencial, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica…. sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, …), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
Por otra parte, el hecho que no se incluya este supuesto en el art. 5 LAU, no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus , lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
En base a lo expuesto, hemos de estimar de correcta aplicación los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.”
En el mismo sentido la SAP de Ciudad Real, de fecha 14 de septiembre de 2017, en la que se indica que el arrendamiento de habitación no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.
Entendiendo que una habitación no es el lugar donde la persona o la familia pueden desarrollar la intimidad de su existencia creando un hogar, pues carece de los servicios mínimos y esenciales como baño y cocina, a los que tan solo se accede de forma compartida y no en exclusiva. El hecho de que no se incluya el arrendamiento de habitación en una vivienda dentro del artículo 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
Igualmente, la SAP de Madrid, de fecha 28 de marzo de 2019, viene a confirmar que el contrato de arrendamiento de habitación es un contrato que no está regulado por la LAU, su objeto no es propiamente una vivienda, sino tan solo una parte de ella.
“La cuestión controvertida queda por tanto centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes. El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza.
Según el artículo 2 LAU “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”
Esta característica de satisfacer de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatario no es predicable de una habitación que no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida.
El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 CC en todo lo no previsto en su texto.”.
Conclusión:
Al regirse los contratos de arrendamiento de habitación por el Código Civil no le vincula la obligación del pago de fianza ni su depósito según establece el artículo 36 para los contratos sometidos a la LAU, aunque, como dijimos, basándose, el arrendador, en la libertad de pactos puede exigir una cantidad para responder de la renta o daños.
Abogada en Santander
Abogada de Desahucios
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