Regulación
La nulidad de las estipulaciones de un contrato de arrendamiento se regula en el artículo 6 de LAU 29/1994 de 24 de noviembre, en el que se recoge:
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Del mismo modo, el artículo 4.2 de la LAU hace referencia al Título II, indicando que los arrendamientos de vivienda: […] se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Dicho de otro modo, se podrán incluir en el contrato de arrendamiento de vivienda las estipulaciones que las partes establezcan, siempre que esté contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y que no sea contra lo establecido en dicho Título, de lo contrario serán estipulaciones NULAS y se tendrán por no puestas. El Título II de la LAU lleva por título «De los arrendamientos de vivienda» y comprende los artículos 6 a 28, ambos inclusive.
De igual modo, sobre el Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento, la Disposición adicional primera, establece en su apartado 5 que:
Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas
autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.
Supuestos:
De entre las situaciones más comunes, en cuanto a estipulaciones nulas en los contratos de arrendamientos, nos encontramos, por ejemplo:
a.- En el contrato de arrendamiento de vivienda se pacta que el pago de la renta será anual y a finalización del primer año el arrendador reclama el pago de la segunda anualidad.
Este pacto sería NULO toda vez que el artículo 17.2 de la LAU, sobre determinación de la renta, establece que:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
Por tanto, el arrendatario podrá abonar mensualmente, aunque la cláusula del contrato establecía de forma expresa que la renta se pagará por anualidades.
b.- En el contrato de arrendamiento de vivienda, lo más frecuente es que se pacte por duración de un año, sin hacer referencia a las prórrogas legales que se establecen en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que una vez finalizado dicho año el arrendatario abandonará la vivienda.
Esta estipulación sería NULA pues el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre plazo mínimo, establece que:
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Por tanto, el arrendatario podrá permanecer en la vivienda hasta 5 años (7 años si es arrendador es persona jurídica), aunque la estipulación contenida en el contrato establezca de forma expresa que la duración del arrendamiento es un año y que una vez finalizado dicho año el arrendatario deberá abandonar la vivienda.
Rosa Fernandez
Abogada
