Antes de nada tenemos que dejar bien sentado que:
Es obligatorio que el arrendador requiera al arrendatario para dar por finalizado el arrendamiento y poder recuperar el inmueble cuando llega la fecha pactada.
Hay que hacer una diferenciación en los casos que estemos ante un arrendamiento de vivienda o de uso distinto al de vivienda, el régimen será distinto:
1.- Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de marzo de 2019
La necesidad de requerimiento se recoge en el artículo 10.1 de la Ley de arrendamientos Urbanos, en el que se expresa:
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador…
En dicho precepto se evidencia la obligatoriedad de que el arrendador efectúe un requerimiento al arrendatario para dar por finalizado el arrendamiento y para recuperar el inmueble, y ello a pesar de que venga establecido en el contrato la fecha de terminación del arrendamiento, que en el caso de:
– ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA,
el arrendatario tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), aunque se haya pactado un plazo inferior.
– CONTRATOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA,
La duración será la que libremente pacten las partes.
Es decir, alcanzada dicha fecha:
– ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS, Si el arrendador no requiere previamente (4 meses) al arrendamiento para dar por finalizado el contrato a fecha de terminación del mismo, éste se PRORROGA por un plazo de 3 año más. Si cumplida esa prórroga de 3 años las partes no manifiestan nada al respecto el contrato entra en tácita reconducción.
– ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, el contrato entra en tácita reconducción. Como indicamos en otro artículo, tácita reconducción supone un nuevo arrendamiento por consentimiento presunto de ambas partes, no regulándose esta figura por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el Código Civil, pues no se trata de una prórroga del contrato de arrendamiento, sino de un nuevo contrato, en el que las partes consienten de forma presunta.
Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS:
En los arrendamientos de vivienda, el arrendador, para recuperar el inmueble deberá requerir al arrendatario al menos con TREINTA DÍAS de antelación a la fecha de vencimiento su voluntad de no renovar el contrato. Esto se determina en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde dice, Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más .
Si llegada la finalización del contrato no se ha realizado requerimiento, el contrato se prorrogará necesariamente por UN AÑO más, en las mismas condiciones existentes.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido Llegada la finalización de esa prórroga las partes no manifiestan nada al respecto el contrato entrará en tácita reconducción.
En todos los casos en los que el arrendador haya requerido al arrendatario su intención de no renovar el contrato de arrendamiento, el contrato quedará extinguido y si el arrendatario no se va de la vivienda podrá interponer un juicio de desahucio por finalización del plazo o desahucio por expiración de plazo contractual.
ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA:
En los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda la duración será la que libremente pacten las partes. Una vez finalizado el plazo contractual el contrato entrará en tácita reconducción.
Tácita reconducción:
Dicha institución viene regulada en el artículo 1566 del Código Civil establece que Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento. El plazo que va a durar esa tácita reconducción, es decir, el tiempo que se le permite al inquilino seguir en la vivienda o local, va a depender de cómo se haya fijado la renta en el anterior contrato de arrendamiento. La ley establece que para que no entre en juego la tácita reconducción el arrendador deberá efectuar un requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento. El requerimiento por parte del arrendador provoca que el contrato quede extinguido y posibilitando al arrendador la interposición de demanda de desahucio por finalización de plazo, si el arrendatario no se va.
El plazo del requerimiento, para el caso de finalización de la prórroga de 3 años, está establecido en el artículo 1.566 del Código Civil donde dice que deberá efectuarse como máximo DENTRO DE LOS QUINCE DIAS SIGUIENTES a que haya terminado el plazo del contrato de arrendamiento o prórroga, según vimos más arriba. Así pues, la tácita reconducción: Supone un nuevo contrato sobre la misma vivienda o local de negocio por consentimiento presunto de ambas partes, regulándose por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El plazo de duración de la tácita reconducción dependerá de cómo se haya establecido la renta en el contrato de arrendamiento del que trae causa El plazo para requerir se establece en el Código Civil en el que se indica que deberá efectuarse como máximo, dentro de los 15 DIAS siguientes a que haya terminado el plazo del contrato de arrendamiento. Dicho requerimiento, como indicamos siempre desde esta página ha de ser fehaciente para se tenga una constancia documental de ese requerimiento, por lo que habrá de remitirse mediante burofax, telegrama o requerimiento notarial.
Rosa Fernandez
Abogada
